Przejdź do treści

Poradnik o działkach i cenach

Jak sprawdzić ceny transakcyjne działek (RCN, Geoportal)

Krok po kroku: gdzie na geoportal.gov.pl znaleźć ceny transakcyjne działek z RCN, które pola czytać i jak nie pomylić się, licząc cenę za m².

Od 13 lutego 2026 r. RCN jest bezpłatny

Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) prowadzą starostowie i prezydenci miast na prawach powiatu. Trafiają do niego informacje z aktów notarialnych: cena, data, rodzaj rynku, rodzaj nieruchomości i lista sprzedanych działek, budynków lub lokali. Wcześniej dostęp do zbioru danych był co do zasady płatny.

Ustawa z dnia 26 września 2025 r. o zmianie ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. 2025 poz. 1542) dopisała rejestr cen nieruchomości do listy zbiorów danych, za których udostępnianie nie pobiera się opłaty. To nowa lit. k w art. 40a ust. 2 pkt 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Ustawa została ogłoszona 12 listopada 2025 r. i weszła w życie 13 lutego 2026 r. Do wniosków złożonych i nierozpatrzonych przed tym dniem stosuje się dawne przepisy.

W praktyce ceny transakcyjne działek w swojej okolicy możesz sprawdzić samodzielnie na mapie w serwisie geoportal.gov.pl, bez wniosku do starostwa.

Krok po kroku: RCN na geoportal.gov.pl

  1. Otwórz moduł mapowy „Rejestr Cen Nieruchomości” w serwisie geoportal.gov.pl. Warstwa RCN włącza się w nim automatycznie. Te same dane są dostępne także w modułach „Geoportal krajowy” oraz „Geodezja i Kartografia”.
  2. Znajdź okolicę działki, przybliżając mapę albo korzystając z wyszukiwarki u góry ekranu. Jeśli nie znasz numeru działki, zacznij od poradnika o numerze działki i granicach.
  3. Przybliż widok do skali 1:5000 lub większej. Dopiero wtedy na mapie pojawiają się obiekty transakcji.
  4. Kliknij działkę, budynek lub lokal narzędziem „Identyfikacja”. W oknie zobaczysz atrybuty transakcji i sprzedanego obiektu.
  5. Jeśli chcesz zobaczyć więcej transakcji naraz, użyj narzędzia „Moduł analiz cen”. Pokazuje ono transakcje z obszaru o zadanym promieniu na mapie, na wykresie i w tabeli. Od września 2026 r. pozwala też pobrać pełne dane RCN dla wybranego obszaru i okresu w formacie XLSX lub CSV.

Nie każdy powiat jest widoczny. W marcu 2026 r. GUGiK informował o danych z 362 powiatów, z których 352 można było przeglądać w usłudze WMS. Obszary z poprawnie udostępnionymi danymi są na mapie oznaczone na zielono. Brak punktów w Twojej okolicy nie oznacza, że nikt tam nie sprzedał działki.

Które pola naprawdę mają znaczenie

Zakres informacji RCN określa § 40 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Przy porównywaniu cen działek najważniejsze są:

  • oznaczenie transakcji: pozwala rozpoznać wiersze pochodzące z tego samego aktu notarialnego;
  • data sporządzenia dokumentu: data aktu, a nie data wpisu do rejestru;
  • rodzaj rynku: pierwotny albo wtórny;
  • rodzaj nieruchomości: gruntowa niezabudowana, gruntowa zabudowana, budynkowa albo lokalowa; dla działki pod budowę szukaj nieruchomości gruntowych niezabudowanych, dla domu z działką gruntowych zabudowanych;
  • cena transakcji brutto: kwota za całą transakcję;
  • cena działki brutto: cena przypisana jednej działce, jeśli dało się ją ustalić z aktu; często jej brakuje;
  • pole powierzchni ewidencyjnej działki oraz pole powierzchni całej nieruchomości gruntowej;
  • rodzaj prawa i udział w prawie: jakie prawo sprzedano i czy w całości.

W danych pobranych z modułu analiz cen brakująca wartość ma oznaczenie „brak danych”, a pole, które nie dotyczy danego obiektu, oznaczenie „nie dotyczy”.

Pułapki, przez które cena za m² wychodzi błędnie

Jedna transakcja, kilka działek

Cena transakcji brutto dotyczy całego aktu. Jeżeli w jednym akcie sprzedano trzy działki, przy każdej z nich zobaczysz tę samą kwotę. Podzielenie jej przez powierzchnię jednej działki da zawyżoną cenę za m². Policzenie każdego wiersza osobno wprowadzi tę samą sprzedaż do porównania trzy razy.

Pogrupuj więc wiersze po oznaczeniu transakcji, weź kwotę raz i zsumuj powierzchnie wszystkich działek z tej transakcji. Jeżeli wypełniona jest cena działki brutto, możesz jej użyć dla pojedynczej działki. Sprawdź jednak, czy suma cen działek zgadza się z ceną transakcji.

Sprzedaż udziału

Gdy udział w prawie wynosi na przykład 1/2, kwota dotyczy połowy prawa do całej działki. Jeśli podzielisz ją przez pełną powierzchnię, wynik będzie zaniżony. Cena udziału nie musi też odpowiadać proporcjonalnej części ceny całości, dlatego takie rekordy lepiej odłożyć na bok. Więcej w poradniku o cenie brutto, VAT i udziałach.

Hektary zamiast metrów kwadratowych

Pole powierzchni ewidencyjnej działki wykazuje się w ewidencji w hektarach, z dokładnością do 0,0001 ha. Jeśli w kolumnie jest wartość 0,1200 w hektarach, to działka ma 1200 m². Przed dzieleniem sprawdź jednostkę i przelicz: 1 ha to 10 000 m². Pomyłka o cztery rzędy wielkości łatwo zostaje niezauważona, gdy liczy się wiele wierszy naraz.

Brutto i VAT

RCN podaje cenę brutto i osobno kwotę podatku VAT. Nie mieszaj w jednym zestawieniu kwot z VAT i bez VAT. Szczegóły opisuje osobny poradnik.

Opóźnienie w rejestrze

Notariusz przekazuje odpis aktu staroście w terminie 14 dni. Starosta ma potem do 30 dni na wpisanie danych do ewidencji i rejestru cen (art. 23 ust. 2, 5 i 7 Prawa geodezyjnego i kartograficznego). Następnie dane muszą trafić do usług publikowanych w Geoportalu, a GUGiK nie podaje harmonogramu tych aktualizacji. Transakcje z ostatnich tygodni, a czasem miesięcy, mogą więc jeszcze nie być widoczne. Brak świeżych rekordów nie dowodzi, że lokalny rynek stanął.

Cena z aktu to nie cena z ogłoszenia

RCN pokazuje kwoty z aktów notarialnych, a ogłoszenie pokazuje oczekiwanie sprzedającego. Jak zestawiać te dwie liczby, wyjaśnia poradnik cena transakcyjna czy ofertowa. Dlaczego nawet poprawnie policzone ceny sąsiednich działek się różnią, opisujemy w tekście o różnicach cen za m².

Jak przygotować własne porównanie

  • wybierz ten sam rodzaj nieruchomości i ten sam rodzaj rynku;
  • ogranicz okres, na przykład do ostatnich 12 lub 24 miesięcy, i zapisz go;
  • pogrupuj wiersze po oznaczeniu transakcji;
  • pomiń udziały oraz transakcje z budynkami, jeśli porównujesz niezabudowaną działkę;
  • przelicz hektary na metry kwadratowe;
  • zapisz datę pobrania danych oraz liczbę rekordów przed filtrami i po nich.

Przy kilku rekordach patrz na zakres i medianę, a nie na średnią, którą jedna nietypowa sprzedaż potrafi mocno przesunąć. Jeśli publikujesz własne zestawienie oparte na RCN, podaj źródło danych, na przykład „GUGiK, geoportal.gov.pl”. Obowiązek informowania o źródle wykorzystanych materiałów zasobu wynika z art. 40c ust. 3 Prawa geodezyjnego i kartograficznego.

W czym pomaga raport Verifi, a czego nie robi

Jeśli nie chcesz samodzielnie grupować rekordów, możesz zamówić „Raport o cenie działki” w Verifi Reports. Kosztuje 23 € z VAT (ok. 101 zł, kwota orientacyjna, płatność w euro). Raport dotyczy jednej działki lub jednego domu z działką. Zestawia porównywalne transakcje z RCN (a jeśli podasz cenę z ogłoszenia, odnosi ją do nich), pokazuje zasady doboru i wykluczenia rekordów, a także, jeśli oficjalne usługi to umożliwiają, stan planistyczny (MPZP lub plan ogólny) i dostępne informacje o zagrożeniach. Każdy raport czyta i zatwierdza człowiek.

Raport nie określa wartości nieruchomości i nie jest opracowaniem rzeczoznawcy majątkowego. Nie zastępuje też lektury księgi wieczystej ani dokumentów z gminy. Różnice opisuje poradnik o raporcie cen transakcyjnych i opracowaniu rzeczoznawcy.

Źródła

Dane o cenach transakcyjnych: Rejestr Cen Nieruchomości, GUGiK, geoportal.gov.pl.

Wykorzystano/opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Masz pytanie?

Napisz do nas e-mail.

Napisz do nas